Una maquinaria inmobiliaria: La Florida es la nueva Estación Central

Por Ariel López, ingeniero en transporte, magíster en urbanismo y Dr(c) en territorio, espacio y sociedad. U. de Chile. Consejero del Consejo Nacional de Desarrollo Territorial CNDT

Todos hemos visto las moles de edificios que inundaron la comuna de Estación Central convirtiendo la comuna en un ícono de la guetificación e hiperverticalización con torres altas, departamentos chicos y ausencia de espacio urbano para la nueva población insertada.

Cuando estalló el escándalo de los guetos verticales de Estación Central en la prensa, academia y redes sociales, las nuevas autoridades comunales tomaron acciones para hacer cumplir la normativa urbanística, lo que generó un desplazamiento de las empresas inmobiliarias que tienen este patrón de negocio hacia otras comunas.

Al cerrarse la posibilidad del negocio en Estación Central, este tipo de proyectos se desplazaron desde 2018 a la comuna de La Florida, concentrándose en el triángulo en torno al Mall Plaza Vespucio. Algo que es evidente en el paisaje urbano con sendas torres que aparecen todos los meses y que los datos lo confirman.

Este desplazamiento es evidente ante las cifras, entre 2010 y 2017 Estación Central acumuló 76 permisos de torres de más de 20 pisos y 1.8 millones de m² de superficies, desde que estalló públicamente el negociado de los guetos verticales en Estación Central los permisos cayeron desde el 2018 al 2024 a sólo 3 permisos y 65.414 m², pasando de un 24% 1,5%. Es decir, el modelo fue barrido por su propio abuso y por un tardío control regulatorio.

¿Qué pasó después? Los inmobiliarios no tomaron conciencia del perjuicio de su modelo, simplemente se fueron a otra comuna que les permitía seguir el negocio: La Florida pasó en los mismos períodos de 15 a 34 permisos y de 374.428 a 1.319.417 m² en torres, saltando de 4,9% a 29,5% de la superficie de Santiago de gran altura. Esa no es una oscilación coyuntural, es un traslado estructural de la maquinaria inmobiliaria.

Si afinamos el zoom al triángulo central de La Florida que es donde se concentra el fenómeno similar al cuadrante de los guetos de Estación Central, la evidencia es más nítida. Las torres de más de 20 pisos suben de 17 a 30 permisos y de 417.524 a 1.231.275 m² desde el 2018, en las de más de 25 pisos el salto es de 6 a 11 permisos y de 187.304 a 753.681 m².

Pero el problema no es que los edificios sean más altos, sino que además los departamentos son más pequeños. La mediana de superficie por unidad dentro del triángulo cayó de 80 m² a 66 m² y la participación de unidades menores a 55 m² pasó de 0,12% a 16%, y los departamentos menores a 45 m² se multiplicaron por 91 veces. Esto significa que tenemos muchas torres gigantes con departamentos enanos que aumentarán insosteniblemente la sobrepoblación del triángulo de La Florida. Las consecuencias urbanas son previsibles, porque ya las vimos en Estación Central.

El punto político-técnico es directo: la aprobación sostenida de estos proyectos en La Florida replica las mismas asimetrías que gatillaron la crisis urbana en Estación Central. Los desarrolladores hicieron lo que dicta su lógica de negocio buscando una comuna donde les fuera fácil la aprobación. Las autoridades, en cambio, hicieron vista gorda frente proyectos de gran altura con departamentos chicos exigiendo mínimas o nulas mitigaciones y en algunos casos regalándoles a los proyectos privados el espacio público.

La Florida no se está densificando sostenidamente, porque al no sumar mejores veredas, sombras, áreas verdes, equipamientos y soporte logístico está recibiendo intensidad edificatoria que atenta contra la ciudad, que externaliza costos sobre quienes caminan, viven y trabajan en La Florida. Y cuando el Estado permite que la cuenta se pague con peor habitabilidad, lo que valida es un desarrollo especulativo y rentista que maximiza el retorno privado a costa de la calidad de vida de los vecinos de La Florida.

No se trata de demonizar la altura ni la densificación porque ambas son herramientas necesarias en una ciudad sostenible. Se trata de cómo y dónde se densifica, y de qué se exige a cambio. Sí la Florida quiere evitar avanzar a consolidarse como la nueva Estación Central, hay instrumentos urbanísticos para corregir el rumbo, estableciendo: veredas dimensionadas por altura, sombreamiento y arbolados obligatorios, bahías de carga, gestión de última milla, estándares de habitabilidad por proyecto, cupos mínimos de unidades medianas en cada proyecto, e incentivos condicionados a áreas verdes públicas y conectividad peatonal.

Con eso, la altura deja de ser problema y pasa a ser solución. Sin embargo, los datos muestran una clara tendencia La Florida está repitiendo el mismo patrón y se convertirá en la nueva Estación Central.

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